(Par Philippe Charlez et Bertrand Moine dans Atlantico du 10/5/26)
Atlantico : Des études de l’université de Chicago sur 30 000 ménages américains, par l’école des Mines de Paris sur 9 000 foyers français, de la plus grande fédération de sociétés immobilières allemandes sur 6 millions de logements et de l’université de Cambridge sur 55 000 foyers britanniques ont étudié l’efficacité du DPE et des rénovations thermiques en termes d’économies d’énergie. Quelles sont les principales conclusions de ces études et comment expliquer les faibles taux d’économie d’énergie ?
Bertrand Moine : Ces études apportent un éclairage sur l’impact de ces dispositifs et notamment en termes d’économies d’énergie. Les conclusions montrent que les DPE sont un outil qui, non seulement, a été mal calibré, mais qui a également un impact massif sur l’offre locative. L’offre locative connaît un recul important en France, avec une diminution de 54 % à Paris et de 40 % au niveau national, notamment en raison du DPE.
Ces chiffres sont la conséquence de l’application de cette mesure, qui a fait l’objet d’une surtransposition par rapport à ce que prévoyait la directive européenne. La France a donc, comme elle le fait souvent, surtransposé le texte, ce qui a créé de l’inquiétude et un désintérêt des bailleurs à laisser leurs biens sur le marché.
Il y a aussi eu une surestimation des économies théoriques. Le DPE repose sur le mode de calcul 3CL-DPE. Ce modèle théorique a été appliqué pour une raison assez simple. Il est facile à déployer. Toutefois, ses concepteurs eux-mêmes savaient qu’il était imparfait.
Il s’agit donc d’un modèle purement théorique qui surestime, comme cela a été prouvé par six études, la consommation initiale des logements, surtout des logements anciens. Cela concerne particulièrement les logements chauffés à l’électricité, alors même qu’il s’agissait du mix énergétique priorisé.
Le changement de méthodologie de calcul au 1er janvier 2026 a permis de reclasser 700 000 logements, à la suite d’un calcul qui ne prenait pas correctement en compte les systèmes de chauffage.
Philippe Charlez : Le DPE (diagnostic de performance énergétique) consiste à faire disparaître les passoires énergétiques en améliorant les performances énergétiques des logements. Rappelons que, selon leur consommation d’énergie par mètre carré, les logements sont classés de A à G. La classe A correspond à moins de 50 kWh/m² tandis que la classe G consomme plus de 450 kWh/m². Le DPE est donc très large, avec une échelle de consommation allant approximativement de 1 à 10.
Si l’isolation thermique permet en théorie de réaliser d’importantes économies d’énergie elle ne décarbone pas ou très peu et ce à un coût très élevé. Et pour cause, l’habitat étant déjà fortement électrifié, l’impact sur la décarbonation est faible comparé aux transports et à l’industrie encore fortement carbonés
Cette décarbonation se mesure en coût par tonne de carbone évitée, c’est-à-dire le montant dépensé pour éviter l’émission d’une tonne de carbone. Alors que dans les transports, ce coût est inférieur à 100 €/tonne, dans l’habitat, via l’isolation, il est supérieur à 500 € la tonne.
Si, le DPE permet de réaliser des économies d’énergie (réduction de moitié en passant de la classe G à la classe C), les études montrent l’existence d’un effet de rebond : lorsque la consommation se réduit, les comportements changent et les ménages deviennent moins vigilants. Cela a aussi été observé dans le domaine de l’automobile : lorsque les voitures consomment moins, les distances parcourues augmentent. Dans le cas du logement les ménages sont par exemple moins attentifs à la gestion du chauffage.
Vivre dans une passoire énergétique n’est ni confortable ni agréable. L’amélioration du DPE constitue une amélioration incontestable du confort des habitants. En revanche, ce mécanisme est très décevant en termes de transition énergétique. Il est souvent présenté comme un levier majeur de la transition, alors qu’en réalité il s’agit surtout d’un effet de confort.
Plusieurs études montrent que les économies d’énergie disparaîtraient quelques années après les travaux, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique. Quelles sont les principaux enseignements de ces études et comment expliquer qu’elles confirment toutes l’absence d’économie d’énergie ?
Bertrand Moine : Je considère qu’il existe un véritable problème de calcul d’impact, à la fois a priori et a posteriori. Lorsqu’une mesure de ce type est lancée, elle va plutôt dans le bon sens et se veut informative. Le mécanisme du DPE est assez similaire à celui du Nutri-Score sur les emballages alimentaires. Mais même en voyant une lettre F sur un aliment, cela ne vous empêche pas d’acheter le produit. Vous restez libre de choisir.
Le DPE était, à l’origine, une étiquette informative sur la consommation théorique du logement. Il ne devait pas devenir une interdiction de louer ni avoir un impact massif sur les prix des logements. Surtout, et c’est le plus grave, selon une étude réalisée 2024, il existe une surestimation de 99 % de la consommation des logements classés G. Cela signifie que les économies d’énergie potentiellement attendues grâce aux travaux sont, en réalité, largement surestimées.
L’effet rebond semble jouer un rôle central dans l’écart entre économies théoriques et économies réelles, en lien avec le diagnostic de performance énergétique. Selon vous, cet effet traduit-il surtout un échec des politiques publiques… ou simplement le fait que des ménages auparavant sous-chauffés accèdent enfin à un meilleur confort thermique ?
Bertrand Moine : Cela a également été démontré par plusieurs études d’envergure, qui montrent que les économies d’énergie disparaissent en réalité très rapidement, à travers l’effet rebond.
Lorsqu’un logement est mieux isolé, le comportement des occupants change. Ils chauffent davantage afin d’obtenir un meilleur confort thermique. Cela annule une grande partie des gains énergétiques espérés. Cet effet a des conséquences importantes. Des travaux difficilement amortissables sont engagés, souvent pour des montants d’environ 467 euros par mètre carré. Pour un petit studio, cela représente rapidement des dépenses autour de 30 000 euros. Pourtant, le résultat climatique est quasi nul ou marginal.
Les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location, engagent donc parfois des travaux qui n’auront pratiquement aucun impact sur les économies d’énergie, ni pour eux ni pour leurs locataires. Par conséquent, une majorité d’entre eux choisit de ne pas réaliser ces travaux. Comme la communication gouvernementale a laissé entendre qu’il existait une interdiction de louer, beaucoup préfèrent donc retirer leurs logements du marché.
Certaines études affirment que le DPE surestime les gains théoriques et pénalise certains modes de chauffage comme l’électricité. Le problème vient-il du modèle de calcul lui-même, des hypothèses comportementales retenues, ou de la manière dont le DPE est devenu un outil réglementaire ?
Bertrand Moine : Les deux aspects sont en cause. Je suis convaincu qu’il existe, d’une part, une erreur dans la méthodologie de calcul 3CL et, d’autre part, un effet rebond qui modifie le comportement des usagers.
Mais un troisième critère entre en jeu, selon moi. Il concerne la mauvaise réalisation des travaux. À la base, cet outil se veut fiable et volontairement simplifié. Les diagnostics permettent de recommander des travaux afin de permettre un changement de classement énergétique. Cela a créé une véritable filière réglementaire. Les diagnostics représentent près de 1,5 milliard d’euros de chiffre d’affaires. Pourtant, ces recommandations sont parfois formulées sans réelle compétence technique, ce qui conduit presque à des injonctions à la rénovation.
Cela pousse à réaliser des travaux mal coordonnés, inadaptés au bâti, notamment lorsqu’il est ancien, voire parfois irréalisables. Dans un immeuble haussmannien à Paris, par exemple, les logements sont la plupart du temps en copropriété, ce qui rend impossible la réalisation de certains travaux envisagés.
Philippe Charlez : La consommation d’un logement ne dépend pas que de l’isolation thermique. Elle dépend aussi du taux d’occupation du logement. Ainsi, en cas d’occupation plus élevée, la consommation sera sous-estimée, et si elle est plus faible, elle sera surestimée.
Aussi, les valeurs du DPE sont souvent approximatives notamment s’il existe une différence significative entre occupation physique (présence réelle d’une personne physique dans le local) et occupation énergétique (durée durant laquelle le local est énergétisé). Ainsi, si une personne quitte le local sans éteindre le chauffage et la lumière le logement continue d’être chauffé alors qu’il est inoccupé. Il ne s’agit donc plus d’un taux d’occupation effective, mais d’un gaspillage énergétique.
L’enjeu est que le taux d’occupation réel soit proche du taux d’occupation énergétique. Dans le résidentiel, le taux d’occupation réel est d’environ 60 %, ce qui correspond au temps passé dans le logement. Dans le tertiaire, en revanche, le taux d’occupation énergétique est d’environ 80 %, alors que le taux d’occupation réel est souvent inférieur à 30 %. Cela signifie que l’on chauffe et éclaire des bâtiments vides, notamment dans les grandes tours dans le quartier d’affaires de La Défense ou dans les administrations où le chauffage est rarement coupé.
Plutôt que de se concentrer uniquement sur le DPE, il serait donc plus pertinent de comparer le taux d’occupation énergétique au taux d’occupation physique.
Au regard des conclusions des études et compte tenu des interdictions de location des passoires thermiques, du coût élevé des travaux ainsi que de l’efficacité contestée de certaines rénovations, le DPE et les politiques de rénovation thermique ne risquent-ils pas de provoquer une crise immobilière et sociale plus importante qu’un réel bénéfice climatique ?
Philippe Charlez : Oui, tout à fait. Ces mesures partent souvent de bonnes intentions, mais sans prendre en compte les effets pervers. Cela a déjà été observé par le passé avec certaines mesures environnementales, comme l’interdiction des véhicules polluants en ville avec les ZFE. En théorie, c’est plutôt une mesure saine. Cependant, il existe des effets secondaires importants, car tout le monde ne peut pas remplacer son véhicule, et de nombreuses personnes en dépendent pour venir travailler en ville.
Le même phénomène se reproduit avec le DPE. La suppression des passoires énergétiques, mise en œuvre progressivement depuis 2026 pour les logements classés G 2028 pour les F puis 2032 pour les E, concerne 10 millions de logements principalement issus du parc locatif. Il s’agit de logements vétustes mal isolés. Interdire leur location peut s’entendre. Cependant, supprimer 10 millions de logements d’un parc locatif déjà en tension, asséchera le marché et provoquera une forte hausse des loyers. Comme d’habitude ce seront les ménages les plus modestes, qui en subiront les conséquences.
Il faudrait pour remplacer ces passoires thermiques construire plus de 500 000 logements par an, dont une part importante de logements sociaux. Or, en réalité on en construit seulement la moitié.
Bertrand Moine : Les autorités ont voulu courir plusieurs lièvres à la fois et la crise est déjà présente. La crise de l’immobilier est déjà là. Une succession de mesures en France a créé une véritable bombe sociale qui, selon moi, aura un impact majeur sur l’élection présidentielle.
Le marché locatif a été profondément fragilisé. Aujourd’hui, le parc locatif français est majoritairement détenu par des investisseurs privés, souvent de petits propriétaires qui possèdent un seul bien. Ce bien a généralement été acquis pour constituer un complément de retraite. Désormais, ces propriétaires n’ont plus confiance.
Ils ont dû faire face à une succession de mesures : l’encadrement des loyers, le DPE, l’augmentation des taxes foncières dans les grandes métropoles — qui sont précisément les zones où le marché immobilier est le plus tendu —, ainsi que d’autres dispositifs qui viennent s’ajouter. Il y a aussi eu récemment la volonté d’instaurer une taxe sur les logements vacants, alors qu’à Paris par exemple, ceux-ci ne représentent que 1,6 % du parc.
La confiance des bailleurs a été détruite. Ils ne souhaitent plus mettre leurs biens sur le marché dans un cadre fiscal, juridique et technique qu’ils jugent ni fiable ni sécurisant. Ils retirent donc leurs biens du marché. C’est ce qui explique cette décroissance de l’offre locative.
Le gouvernement en a d’ailleurs pris conscience, ce qui constitue déjà une forme de premier signal. Le Premier ministre et le ministre du Logement ont lancé une proposition de réforme du DPE. Cela traduit une prise de conscience de la crise de l’offre locative et, plus largement, de la crise du logement.
Cependant, cette mesure demeure très technocratique, notamment avec l’obligation de réaliser les travaux dans un délai de trois ans. Plusieurs sondages montreront à l’avenir que, comme pour le statut du bailleur privé, peu de propriétaires se saisiront réellement de cette opportunité.
L’effondrement de l’offre locative risque probablement de se poursuivre, au moins jusqu’à l’élection présidentielle.
Avec ces études d’envergure sur le DPE et la rénovation thermique, existe-t-il une forme d’espoir à long terme ? Peut-il y avoir une prise de conscience politique, sociale ou technique pour améliorer l’efficacité réelle des économies d’énergie ? Est-il possible de faire évoluer les pratiques en matière de DPE et de rénovation thermique afin d’aboutir à un système plus efficace pour tous ?
Philippe Charlez : Environ 70 à 80 % de l’énergie consommée dans le logement correspond à la chaleur. Le reste concerne l’électricité liée aux usages domestiques (électroménager, audiovisuel, etc.). Sur ces 80%, environ 70 % est dédié au chauffage, 10 % à l’eau chaude et 5 % à la cuisson des aliments. Le chauffage constitue donc l’enjeu principal.
Pour décarboner et améliorer les performances énergétiques de l’habitat il existe deux leviers : l’isolation et l’amélioration des équipements de chauffage, en remplaçant notamment les chaudières au fioul ou au gaz par des pompes à chaleur.
Cependant, il est difficile d’installer des équipements performants dans des logements mal isolés. Les deux approches doivent donc être menées conjointement. Or, l’isolation thermique reste extrêmement coûteuse. Le coût de l’isolation est de l’ordre de 200 € par mètre carré. Ainsi, pour une maison de 200 m², cela représente environ 40 000 €. Les aides publiques sont loin de couvrir ces coûts et génèrent même souvent des effets d’aubaine de la part d’artisans peu scrupuleux augmentant artificiellement les prix. Dans ce contexte, il n’existe pas, selon moi, d’innovation technologique majeure capable de réduire significativement ces coûts dans l’habitat.
Nous cherchons dans ce domaine comme dans d’autres à aller beaucoup trop vite en imposant des règles trop strictes sans prendre suffisamment en compte les effets secondaires. Il est évidemment nécessaire de rénover le parc immobilier, mais probablement de manière plus progressive et mesurée. Même si l’urgence est réelle, la décarbonation restera un processus relativement lent compte tenu de son coût.
Bertrand Moine : Mon espoir viendra en partie grâce à des démarches comme la vôtre, car il faut documenter les faits et informer les Français sur un sujet qui peut paraître rébarbatif à première vue.
Il ne faut pas oublier que le patrimoine des Français est composé à 65 % d’immobilier. C’est donc un sujet qui concerne l’ensemble de la population. Le fait de pouvoir se loger constitue un besoin primaire ; dans la pyramide de Maslow, il est considéré comme tel. C’est donc nécessairement un sujet politique.
J’espère que les Français se saisiront de cette question. Mais pour cela, il ne faut pas leur raconter d’inepties. Il faut documenter les faits avec précision. Les responsables politiques devront peut-être reconnaître que cette fameuse loi Climat et Résilience de 2021 constitue une erreur. Un responsable politique peut commettre des erreurs ; le plus problématique est de ne pas résoudre les difficultés qu’il a lui-même créées.
Il y a quelques semaines, une directive européenne concernant les DPE a été publiée. J’ai cru comprendre qu’une transposition de cette directive dans le droit français devrait intervenir en septembre 2026, au Parlement et à l’Assemblée nationale.
Le législateur et le gouvernement ont donc deux options. Soit ils prennent conscience de leurs erreurs et de leur impact sur la crise du logement ; soit ils utilisent cette directive européenne. La seconde option, qui ne me paraît pas souhaitable, consisterait à poursuivre dans la même direction qu’aujourd’hui, c’est-à-dire à surtransposer une directive qui, selon moi, va déjà dans le mauvais sens. Elle risque en effet d’aggraver encore les normes, notamment sur le solaire ou sur la fin des chaudières fossiles, alors même que le modèle de base est déjà vicié.
