Immobilier en France : crise du logement et normes énergétiques

(Par Armand Paquereau dans Contrepoints du 11/5/23)

Normes énergétiques en France : les difficultés et les conséquences pour les propriétaires et les locataires.

Il est bien évident que l’évolution de la population dépasse la capacité de production de moyens énergétiques que peut fournir la planète pour nous assurer un confort acceptable.

La nature nous ayant dépourvus de fourrure pour nous protéger des aléas climatiques, le peu de poils qui nous restent nous a obligés à trouver d’autres solutions. La nature étant par essence généreuse, elle nous a offert des grottes et couverts naturels qui ont permis à nos ancêtres d’avoir moins froid en hiver et moins chaud en été.

Mais la rapide progression de la population a rapidement créé une pénurie de logements (déjà) et l’Homme a dû inventer des moyens de compenser. Il s’est mis à fabriquer des huttes avec des branches d’arbres et des peaux d’animaux, puis avec de la terre et du torchis, et ensuite de la pierre et du béton.

Une lente évolution dans le temps

Ainsi les cathédrales ont demandé plus d’un siècle de travaux (182 ans pour Notre-Dame de Paris), pour se conformer à la disponibilité des matériaux, et à la capacité des Hommes à les mettre en œuvre.

Bien qu’il ne soit pas récent que l’exploitation des ressources fossiles, qui a permis un boom phénoménal dans la construction (béton armé, verre) et le confort de nos logements (gaz, électricité) les épuise plus vite qu’elles ne se régénèrent, on a attendu de très nombreuses années pour enfin décider des mesures d’économie de ces ressources.

Plutôt que de vouloir revenir progressivement à leur consommation raisonnable, sous la pression politique des écologistes qui ne voient que leur perfection idéologique, nos décideurs veulent drastiquement solutionner le problème par des mesures autoritaires. Il est d’ailleurs curieux que, parallèlement à ces mesures, aucune ne soit prise afin de limiter l’augmentation de la population, augmentée de l’immigration massive et incontrôlée, qui aggrave le mal-logement dans notre pays et augmente les besoins énergétiques.

J’ai déjà largement évoqué dans de nombreux articles la perspective d’une dégradation de la situation du logement en France. Pour en résumer la cause principale, on pourrait dire que sous couvert d’une ambition écologique vertueuse, on arrive à exiger des citoyens qu’ils dépensent l’argent dont ils ne disposent pas.

Une obligation légale qui n’engendre pas la confiance

La base principale des économies d’énergie a été calée sur le principe du DPE (Diagnostic de performance énergétique).

Le DPE classe les logements en sept catégories de A à G par des calculs complexes et pour le moins abscons. Je peux témoigner d’un fait vécu : le technicien me demande la facture d’installation de la VMC (Ventilation Mécanique Continue). Cette facture datant de 2005 ne me semblant pas indispensable, je lui propose de vérifier la présence du dispositif. Il me répond : « en l’absence de facture, je ne peux pas mentionner sa présence ». Il doit donc vérifier le document administratif, mais pas la présence de l’appareil, ni s’il fonctionne ! De là, on peut en déduire la fiabilité du DPE…

Les méthodes de calcul de ce DPE obligent les propriétaires à mettre aux normes leurs logements, et induisent des approximations et des erreurs flagrantes aboutissant à sortir du marché des logements somme toute corrects. L’association 60 millions de consommateurs a démontré que le même bien diagnostiqué par différents organismes agréés présentait des différences de classement conséquentes pouvant l’exclure du marché locatif.

C’est d’autant plus grave que maintenant le DPE est opposable, c’est-à-dire qu’il représente une base de mise en cause judiciaire du propriétaire du bien. Mais le diagnostiqueur ne sera pas forcément responsable de ses erreurs, la Cour de cassation ayant jugé que le DPE n’avait qu’une valeur informative.

Le risque de litiges relatifs à l’appréciation de la conformité du bien à la norme écologique n’incite guère à investir dans l’immobilier.

L’évolution de la norme de classification

Un des critères de la classification du DPE reprend la consommation énergétique du logement, dont
« l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, de même qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations. »

Comment estimer avec précision la consommation énergétique d’un logement loué si aucune obligation n’est faite au locataire de fournir les factures correspondantes ? Comment rendre le bailleur responsable d’un excès de chauffage du logement par son locataire ?

Jusqu’en 2012, le DPE prenait en considération la consommation finale d’énergie. Puis cette norme a été remplacée par la consommation d’énergie primaire, censée inclure les consommations énergétiques de production et d’acheminement de l’énergie. Il a été affecté à l’énergie électrique un coefficient de 2,58 aujourd’hui ramené à 2,3 ; ce qui a déclassé gravement des logements malgré tout performants. Pourquoi ce coefficient n’a été affecté qu’à l’électricité ? Le gaz, le charbon, le fuel, le bois engendrent aussi des consommations d’énergie pour les produire et les acheminer.

Les décideurs se rattrapent en interdisant maintenant dans les constructions neuves les dernières énergies citées ci-dessus, et en interdisant le remplacement des anciennes installations fonctionnant avec ces énergies. Ils promeuvent l’installation de pompes à chaleur dont la consommation souffrira de ce coefficient délétère.

Cette volonté de privilégier l’électricité est curieuse, alors que les écologistes veulent fermer les centrales nucléaires et remplacer toutes les voitures thermiques par des voitures électriques.

Ce diagramme résume l’évolution des exigences énergétiques des normes basées sur la consommation énergétique primaire variable selon la situation géographique du logement.

La norme RT2020 introduit la notion de maison positive, c’est-à-dire qui produit au moins autant d’énergie qu’elle en consomme.

Pour atteindre ces objectifs, les constructions doivent respecter des conditions drastiques :

  • suppression des ponts thermiques ;
  • isolation et ventilation efficaces. L’isolation sera faite à partir de liège, chanvre, ouate de cellulose ou fibre de bois ;
  • bonne conception bioclimatique ;
  • réalisation de façade désolidarisée de la structure du bâtiment ;
  • recours à des procédés novateurs (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, puits canadien…) ;
  • installation d’éoliennes domestiques ou de centrales photovoltaïques ;
  • utilisation d’ampoules LED ;
  • choix de matériaux favorisant l’accumulation et la diffusion de la chaleur ;
  • réalisation d’une ossature en bois, brique de terre cuite ou terre crue ;
  • orientation du plus grand pan de toiture plein sud préconisée pour un ensoleillement optimal.

 

Ces obligations entraînent une augmentation très importante des coûts de construction, sans compter les pénuries de matériaux ou de main-d’œuvre dans les professions concernées.

Des problèmes financiers conséquents

Ces impératifs ont une conséquence directe sur la situation du marché immobilier.

J’ai déjà longuement détaillé les raisons qui détournent les investisseurs de l’immobilier locatif (locataires surprotégés, squatters, loyers impayés et logements dégradés). On ne peut pas demander aux bailleurs de financer des travaux conséquents sans une garantie de retour sur investissement raisonnable. On ne peut pas demander à un bailleur âgé, qui a économisé pour investir dans des logements afin d’abonder une retraite de misère de souscrire des emprunts que les banques ne lui accorderont pas. C’est ainsi que le marché locatif va connaître une pénurie sans précédent du fait de l’exclusion des « passoires thermiques » du marché locatif dans un délai beaucoup plus court que les capacités de mise en conformité.

Le marché de l’immobilier neuf souffre lui aussi des conditions drastiques de mises aux normes. Les conditions de l’application de la RT2020 précitées entraînent des surcoûts importants dans la construction de logements neufs, de l’ordre de 7 à 15 % contre les 4 % estimés par l’État.

De plus, pour les accédants, les taux d’usure (3,72 % à 4,31 %) imposés aux banques augmentent les taux d’emprunt et les conditions d’accès sont durcies : taux d’endettement de 35 % maximum, assurance comprise, durée d’emprunt ne pouvant dépasser 25 années.

Une fiscalité en hausse significative

La suppression de la taxe d’habitation se reporte automatiquement et discrètement sur la taxe foncière.

En application de la formule officielle de la DGFIP : « La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée », le montant de la taxe foncière pourrait augmenter directement de 23,27 %, sans modification des taux votés par les municipalités et communautés de communes.

Les revenus locatifs nets subissent un prélèvement de contributions sociales de 17,2 % et sont assujettis à l’impôt progressif sur le revenu. En cas de plus-value éventuelle lors d’une revente avant 30 ans de possession, elle sera taxée de 17,2 % de prélèvements sociaux + 19 % d’impôt sur le revenu.

Un avenir inquiétant

Tous les éléments précédemment développés ne sont pas de nature à inciter l’investissement dans l’immobilier. On peut donc s’attendre à des bouleversements conséquents.

Les bailleurs tenteront de vendre pour résoudre les problèmes de risques locatifs que l’État veut toujours ignorer. L’excès d’offre de logements non conformes entraînera un effondrement des prix, leur accès par des propriétaires occupants ne sera pas possible car la mise en conformité sera hors de leurs budgets.

La difficulté de se loger débouchera sur des problèmes de cohabitation sociale inévitables, sans compter la dissociation sol-bâti envisagée par certains think tanks. Le foncier est la dernière richesse non délocalisable à partager. Propriétaires, vous allez devoir vous saigner aux quatre veines pour vous mettre aux normes, et peut-être aussi partager vos logements suite à la déclaration obligatoire des occupants avant le 30 juin prochain ?

En effet, devant une pénurie de logements sans précédent, comment ne pas imaginer qu’une norme de surface optimum « conseillée » par occupant ne soit promulguée ? L’aboutissement d’une mixité sociale tant voulue par certains !

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